Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Ostrołęce

POSTANOWIENIE

Dnia 20 maja 2013 r.

Sąd Okręgowy w Ostrołęce Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: Sędzia SO Tomasz Deptuła

Sędzia SO Barbara Chojnowska

Sędzia SO Tomasz Sagała (spr.)

Protokolant: st. sekr. sąd. Agata Załęska

po rozpoznaniu w dniu 9 maja 2013 r. w Ostrołęce

na rozprawie sprawy

z wniosku D. G., B. J. i H. N.

z udziałem A. C. (1), A. C. (2) i M. C.

o ustanowienie służebności drogi koniecznej

na skutek apelacji wnioskodawców

od postanowienia Sądu Rejonowego w Ostrołęce

z dnia 2 stycznia 2013 r. sygn. akt I Ns 316/10

postanawia:

1.  zmienia zaskarżone postanowienie:

a)  w pkt I w ten sposób, że na nieruchomości położonej w O., oznaczonej nr ewid. działki (...), stanowiącej aktualnie własność na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej M. C. i A. C. (2), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Ostrołęce prowadzi księgę wieczystą (...), ustanawia na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości lokalowych oznaczonych nr 1, 3 i 4, znajdujących się w O. przy ul. (...) na nieruchomości stanowiącej działkę nr ewid. (...), dla których to nieruchomości lokalowych Sąd Rejonowy w Ostrołęce prowadzi księgi wieczyste o numerach – odpowiednio: (...), (...) i (...) – służebność drogi koniecznej przechodu do drogi publicznej stanowiącej ulicę (...), w wariancie pierwszym, oznaczonym kolorem żółtym (poprzez klatkę schodową), w obrębie punktów 101 – 102 – 103 – 104 – 105 – 106 – 107 – 108 – do 101, okazanym na mapie sytuacyjnej nieruchomości karta 203 akt – załącznik numer 1 do opinii sporządzonej przez geodetę K. P. (1), przyjętej do zasobu geodezyjnego i kartograficznego w O. w dniu 2 lutego 2012 r. za numerem ewid. (...).2- (...);

b)  w pkt II w ten sposób, że kwotę wynagrodzenia z tytułu służebności podwyższa do 13 440 zł (trzynaście tysięcy czterysta czterdzieści złotych);

2.  zasądza od uczestników na rzecz wnioskodawców 320 zł (trzysta dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów za postępowanie apelacyjne.

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dn. 2.01.2013r. Sąd Rejonowy w Ostrołęce ustanowił na nieruchomości położonej w O., oznaczonej nr ewid. (...), stanowiącej własność na prawach małżeńskiej wspólności majątkowej M. C. i A. C. (2) (Kw nr (...)) na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości lokalowych oznaczonych nr 1, 3 i 4, znajdujących się O. przy ul. (...), z którymi związane były udziały w nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ewid. (...) (odpowiednio Kw nr (...); (...); (...)) – służebność drogi koniecznej przechodu do drogi publicznej w wariancie drugim, oznaczonym kolorem niebieskim, od pkt 110 poprzez pkt 109 –3592, 16470, 3672 do pkt 110, okazanym na mapie sporządzonej przez geodetę K. P. (1). Ponadto zasądził od wnioskodawców na rzecz uczestników kwotę 1279 zł z tytułu wynagrodzenia i rozstrzygnął o kosztach postępowania.

Orzeczenie zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych:

D. G., B. J. i H. N. wniosły - w ostatecznym stanowisku k. 275 - o ustanowienie służebności drogi koniecznej przechodu na nieruchomości położonej w O. nr działki (...) na rzecz nieruchomości lokalowych oznaczonych nr 1, 3 i 4, znajdujących się w budynku na działce nr (...) - według projektu biegłego K. P. - oznaczonego kolorem żółtym - k. 203 akt.

Uczestnicy postępowania wnieśli o oddalenie wniosku. Podnosili, że ustanowienie służebności na działce (...) byłoby dla uczestników zbyt uciążliwe, stanowiąc naruszenie miru domowego; wiązałoby się z obecnością osób postronnych w domu uczestników. Uczestnicy ostatecznie wyrazili zgodę na ustanowienie służebności według projektu biegłego K. P. — oznaczonego kolorem niebieskim k. 203 akt, na działce nr (...). Podnosili, że obecnie, od 18.6.2010r., uczestniczki korzystają wyłącznie z przejścia po działce nr (...) do ul. (...).

W odpowiedzi - wnioskodawczynie twierdziły, że dostęp do drogi publicznej po działce (...) nie jest odpowiedni, gdyż ul. (...) jest ulicą nieutwardzoną, a ponadto, że znacznie wydłuża przejście do lokali. Przyznały, że od czerwca 2010r. przejście po działce (...) stanowi jedyny ich dostęp do drogi publicznej.

D. G., B. J. i H. N. oraz A. C. (1) są współwłaścicielami nieruchomości oznaczonej nr ewid. działki (...), położonej w O.. Na działce nr (...) znajduje się budynek, w którym została ustanowiona odrębną własność czterech lokali mieszkalnych. D. G. jest właścicielką lokalu nr (...), B. J. jest właścicielką lokalu nr (...), H. N. jest właścicielką lokalu nr (...), A. C. (1) jest właścicielem lokalu nr (...). Lokale zostały wyodrębnione w ten sposób, że tylko lokal A. C. (1) ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. (...).Z działką nr (...) graniczy działka nr (...) stanowiąca współwłasność uczestników A. C. (1), A. C. (2) i M. C..

Do 8.11.1984r. pomiędzy ul. (...) i ul. (...) istniała nieruchomość złożona z działki nr (...), zabudowana domem mieszkalnym usytuowanym w taki sposób, że był zapewniony dostęp z ul. (...) do budynku, w którym są lokale wnioskodawczyń. Pomiędzy budynkiem nr (...) a ogrodzeniem sąsiedniej wówczas nieruchomości istniał przejazd o szerokości ok. 6 m.W dniu 8.11.1984r. w drodze ugody zawartej przed SR I Ns 218/82 w budynku nr (...) na działce (...) ustanowiono cztery samodzielne lokale mieszkalne. W dniu 26.8.1991r. został zatwierdzony podział działki nr (...) na działkę nr (...), położoną wzdłuż całej szerokości ul. (...) i pięć innych działek w kierunku południowym, do ul. (...).Decyzją z 8.11.1991r. został zatwierdzony podział działki nr (...) na działki (...). Podział ten pozbawił lokale wnioskodawczyń dostępu do ul. (...). Działka nr (...) obecnie nosi nr (...), a działka nr (...) ma obecnie nr (...).

Umową z dnia 17.3.1992r. została zniesiona współwłasność nieruchomości oznaczonej nr ewid. (...) (umowa k. 92-93). W dniu 11.3.1993r. została wydana na rzecz M. C., A. C. (2) i A. C. (1) decyzja o pozwoleniu na budowę na działce nr (...) budynku mieszkalno- usługowego. Budynek zgodnie z projektem został wybudowany na miejscu dotychczasowego wjazdu i wejścia do klatki schodowej istniejącej w budynku nr (...) (obecny nr 40A) na działce (...).Umową z 10.8.1999r. C. C. (1) sprzedała M. i A. małż. C. m. in. działkę nr (...). (umowa k. 4-5 akt kw OS 10/00031616/.

Działka nr (...) sąsiaduje z działką nr (...). Działka nr (...) przylega do ul. (...), która z kolei dochodzi do ul. (...), posiadającej status drogi publicznej. Ul. (...) posiada status drogi wewnętrznej; zapewnia jedyny dostęp do kilkudziesięciu leżących przy niej domów; jest nieutwardzona, (bezsporne) Działka nr odpowiada działce o starym numerze (...). (k. 27-28). Decyzją z 14.12.201 lr., po podziale (...) - powstała działka nr (...) - jako ogólnodostępny ciąg pieszo-jezdny, (k. 244-246). Działka oznaczona nr (...) znajduje się w pasie drogowym ul. (...). Działka nr (...) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod ogólnodostępny ciąg pieszo- jezdny; stanowi drogę wewnętrzną., (k. 282)

Wnioskodawczynie mają dostęp do ul. (...) przez podwórko na działce (...) i przez działkę (...). Od wejścia na działkę (...) do ul. (...) jest ok. 150 m. (oględziny). Ul. (...) została zakwalifikowana do IV standardu zimowego utrzymania jezdni i w związku z tym zaspy mogą lokalnie powodować w utrudnieniu ruchu samochodów osobowych; śliskość z imowa może utrzymywać się do 8 h; ul. (...) został zakwalifikowana do I standardu zimowego utrzymania jezdni - śliskość zimowa może utrzymywać się do 2 h; nie są dopuszczalne zaspy. (k. 85-91). Do czerwca 2010r. wnioskodawczynie korzystały z przejścia do klatki schodowej w budynku, w którym znajdują się ich lokalem, przez korytarz w domu na działce uczestników z - za zgodą uczestników. Z korytarza w domu uczest ników na działce nr (...) do klatki schodowej budynku na działce (...) prowadziły drzwi, które uczestnicy zamurowali w czerwcu 2010r. Korytarz w domu uczestników prowadzi na ul. (...). Wnioskodawczynie od czerwca 2010r. nie mają wejścia do lokali bezpośrednio z ul. (...). W sytuacji, gdy była potrzeba przywiezienia większych sprzętów do lokali wnioskodawczyń, także przed czerwcem 2010r. korzystały z przejścia przez działkę (...). (v. oświadczenie k. 76).

Wartość jednorazowego wynagrodzenie za ustanowienie służebności na działce nr

(...)  wynosi 13 440 zł, a na działce nr (...) - 1279 zł.

Powyższa rekonstrukcja stanu faktycznego została dokonana na podstawie: twierdzeń stron w zakresie, w jakim były bezsporne, powołanej wyżej dokumenty bądź ich niekwestionowane kserokopie; oględziny k. 72-91; zeznania wnioskodawcy i uczestników k. 265-268; w/w dowody z opinii biegłych, k. 200-203, k. 233-239; odpisy kw k. 9, 52).

Sąd I instancji zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż Sąd wyraża pogląd, że - kierując się wykładnią językową art. 145 kc - co do zasady jest dopuszczalne ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości lokalowych. Przepis art. 145 kc stanowi bowiem o „nieruchomości”, bez zawężania jego znaczenia do - w szczególności - nieruchomości gruntowych.Następnie wypada zauważyć należy, że zawarte we wniosku twierdzenie, iż nieruchomość oznaczona nr ewid. działki nr (...) nie ma dostępu do drogi publicznej jest oczywiście bezzasadne, gdyż działka ta graniczy z drogą publiczną - ul. (...). Bezsporne było natomiast, że lokale wnioskodawczyń nie mają dostępu do drogi publicznej. Kwestia dostępu z lokali do drogi publicznej nie została formalnie uregulowana; do czerwca 2010r. właściciele lokali korzystali z przejścia przez działkę uczestników na zasadzie uprzejmości.

Zgodnie z art. 145§1 kc, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest zatem całkowity brak dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich albo też dostęp „nieodpowiedni”. Dostępem odpowiednim jest taki,, który dopowiada przeznaczeniu, spełnia wymagane warunki.

Drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie ustawy z 21.3.1985r. o drogach publicznych (t. j. Dz. U. z 200r., Nr 19, poz.115 ze zm.) do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych, (art. 1 ustawy z 21.3.1985r.). W art. 145§ 1 kc chodzi o dostęp prawnie zagwarantowany. Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że dochodzeniu roszczenia opartego na art. 145 kc nie sprzeciwia się nawet dostęp oparty na stosunku obligacyjnym z właścicielem nieruchomości sąsiedniej, nie byłby to bowiem dostęp trwały, a o taki właśnie chodzi w art. 145 kc. (orz. z 7.2.1958 r., 4 CR 1021/57, OSN H/59, poz. 51; SN uznał ten pogląd za aktualny także pod rządem art. 145 k.c. w orzecz. z 9.12.2004 r., II CK 233/2004, Biul. SN 11/2005, s. 47)

Następnie Sąd zważył, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno nastąpić z uwzględnieniem interesu społeczno-gospodarczego, który wyraża się w dążeniu do tego abv sposób ustalenia szlaku drożnego odpowiadał potrzebom nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej i następował z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga będzie przebiegać. Wyjaśniając tą kwestię Sąd Najwyższy w postanowieniu z 21.3.1983 r. (...) 14/83(OSNCP 1983 , nr 12 , poz. 239)zwrócił uwagę, że orzekając o ustanowieniu drogi koniecznej, sądy powinny zwracać uwagę, aby - przy uwzględnianiu potrzeb nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej - droga konieczna była przeprowadzona przez grunt, którego uszczerbek wskutek przeprowadzenia drogi jest najmniejszy.

Biorąc pod uwagę niesporne twierdzenia stron i materiał dowodowy - w tym zwłaszcza dowód z oględzin, opinii biegłego geodety oraz zeznania wnioskodawców - Sąd doszedł do przekonania, że ustanowienie służebności drogowej na rzecz działki nr (...) jest możliwe wyłącznie na działce nr (...), w sposób zobrazowany kolorem niebieskim przez biegłego geodetę K. P. w opinii na k. 203. Zdaniem Sądu przeprowadzenie drogi koniecznej według powołanego projektu biegłego geodety uwzględnia jednocześnie potrzeby nieruchomości lokalowych nie mających dostępu do drogi publicznej oraz stanowi najmniejsze obciążenie gruntu, przez który droga ma prowadzić; uwzględnia również interes społeczno - gospodarczy. Przeprowadzenie drogi koniecznej w tym miejscu uwzględnia potrzeby nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej, zwiększając jej użyteczność i jednocześnie w jak najmniejszym stopniu obciąża grunt, przez który droga ma prowadzić, zgodnie z art. 145 § 2 zd. 1 kc. (por.zob. też orzecz. SN z 20.2.1985 r., III CRN 364/84 (OSNCP 12/85/198). Zdaniem Sądu ustanowienie służebności na działce nr (...) uwzględnia sprzeczne interesy wszystkich uczestników i jest wyborem jak najmniej antagonizującym strony. Wybór ten wynika również z wyważenia interesu społeczno - gospodarczego, zgodnie z art. 145§3 kc. Kryterium interesu społeczno-gospodarczego wskazuje potrzebę uwzględnienia charakteru obu nieruchomości, ich gospodarczej funkcji i znaczenia.

Stwierdzić następnie należy, że zdaniem Sądu w sprawie zachodzi przypadek z art. 145 §2 zd. 2 kc, zgodnie z którym, jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. W sprawie niniejszej jest wprawdzie co do zasady możliwe ustanowienie służebności przez działkę nr (...), która powstała wskutek podziału (...), ale zważyć należy, że jak wynika z art. 145§ 3 kc, w każdym przypadku przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Zdaniem Sądu nie należy przeprowadzać drogi koniecznej ze względu na przesłankę interesu społeczno-gospodarczego przez grunt, który był przedmiotem umowy, jeżeli powodowałoby to dla niego nieporównywalnie dużo większy uszczerbek, niż dla innych sąsiednich nieruchomości. Zważyć bowiem należy, że ustanowienie służebności po działce nr (...) spowodowałoby, że przed dom uczestników będzie mógł przechodzić nieograniczony krąg osób obcych, a nie tylko wnioskodawczynie; zwykłe korzystanie z lokalu mieszkalnego wiąże się z tym, że przychodzą różne inne osoby trzecie, w różnych porach dnia. Prowadzenie w którymś z lokali wnioskodawczyń działalności gospodarczej (co miało miejsce i może mieć miejsce ponownie) dodatkowo może rozszerzać ten krąg osób. Także kwestia utrzymania porządku stanowi potencjalne źródło konfliktów.. Przeprowadzenie drogi koniecznej w taki sposób, że z góry można przewidywać, iż będzie to stanowiło zarzewie konfliktów sąsiedzkich, z reguły koliduje z interesem społeczno-gospodarczym. W sytuacjach konfliktowych należy zatem wytyczyć drogę konieczną w sposób eliminujący przyszłe spory, (zob. orzecz. SM z 21.3.1983r„ OSPiKA 1983/12/259).

Dalej Sąd zważył, że wygoda wnioskodawczyń nie stanowi przesłanki ustanowienia służebności drogi koniecznej w określonym miejscu. Zamieszkiwanie w mieście, w zabudowie taka jak przedmiotowe, zawsze łączy się z t akimi czy innymi uciążliwościami komunikacyjnymi. Jest rzeczą oczywistą, że do niektórych miejsc jest bliżej do innych dalej, ale nie ma żadnych podstaw, by dla wygody wnioskodawczyń obciążać nieruchomość uczestników ponad miarę, skoro jest możliwość ustanowienia służebności z jak najmniejszym obciążeniem nieruchomości obciążonej, w sposób gwarantujący nieruchomościom wnioskodawczyń odpowiedni dostęp, po działce nr (...). Zważyć należy, że możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej ograniczona jest, zgodnie z art. 145 § 1 kc., do wypadku, w którym nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Instytucja ta nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej, kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej. Chodzi o odpowiedni, nie zaś o łatwiejszy dostęp do drogi publicznej, (tak. SN w orzecz. z 21.6.2011r., w sprawie I CSK 646/10, lex nr 898248) 2.W rozumieniu art. 145 § 1 k.c. "odpowiedni" dostęp do drogi publicznej nie oznacza dostępunajbardziej dogodnego. (v. post. SN z 17.3.201 lr., IV CSK 313/10, lx nr (...)).Służebność drogi koniecznej ma zapewnić nieruchomości izolowanej jedynie odpowiedni dostęp, a nie służyć wygodzie właścicieli, (zob. np. post. SN z 20.9.2012r., I CSK 34/12 i powołane tam orzecznictwo).

Następnie Sąd zważył, że ustanowienie służebności na działce nr (...) nie gwarantowałoby odpowiedniego dostępu, albowiem bezspornie dla potrzeb wniesienia większych rzeczy wnioskodawczynie i tak musiałaby korzystać z przejścia przez działkę nr (...), a dostęp ten nie byłby prawnie zagwarantowany; opierałby się jedynie na dobrej woli każdoczesnych właścicieli nieruchomości (niekoniecznie więc uczestników).Dalej Sąd zważył, że - z uwagi na charakter orzeczenia o ustanowieniu służebności drogi koniecznej - prawokształtujący stosunek o charakterze rzeczowym - winno ono uwzględniać nie tylko dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości władnącej i sąsiednich, na których teoretycznie może zostać ustanowiona służebność. Warto w tym miejscu przytoczyć postanowienie Sądu Najwyższego z 08.05.2008r. (V CSK 570/07), w którym SN wyjaśnił, że wytyczając drogę konieczną, należy brać pod uwagę nie tylko dotychczasowy charakter nieruchomości, która jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej, ale również uwzględnić jej przyszłe przeznaczenie. Zdaniem Sądu powyższa uwaga odnosi się w taki sam sposób do nieruchomości, która zostaje obciążona. Należy mieć na względzie, że nieruchomość uczestników nr (...) może stać się własnością innych osób, tak jak i wnioskodawczynie mogą przenieść własność swoich lokali na osoby trzecie. Podstawą ukształtowania służebności przechodu nie mogą więc być tylko dotychczasowe relacje zainteresowanych, oparte na stosunkach rodzinny i zezwalanie na przejście będące wynikiem życzliwości.

Z tych względów w ocenie Sądu interes społeczno- gospodarczy - w tym potrzeby nieruchomości izolowanych - uzasadnia ustanowienie drogi koniecznej przez działkę (...) do ul. (...), stanowiącej drogę wewnętrzną - ogólnodostępny ciąg pieszo jezdny, Prowadzący do u. M., posiadającej status drogi publicznej (gminnej). Sąd podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone z postanowieniu z 12.10.201 lr. w sprawie II CSK 94/11 (lex nr 1044002) zgodnie z którym, nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi Publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 kc, jeżeli z siecią dróg publicznych łączy ją szlak drożny wydzielony geodezyjnie jako droga, która, choć nie jest zaliczona do sieci dróg publicznych w rozumieniu ustawy z 1985 r. o drogach publicznych, pozostaje ujęta w planie przestrzennego zagospodarowania Gminy i znajduje się pod jej zarządem oraz powszechnie dostępna.

Niepełnosprawność w stopniu lekkim wnioskodawczym B. J. (k 96} nie może być decydująca dla rozstrzygnięcia. Pamiętać bowiem należy, że służebność drogowa jest ustanawiana na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, ma charakter rzeczowy. Wynika z potrzeb nieruchomości, która jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej, a nie z potrzeb właściciela tej nieruchomości (obecnego, czy przyszłego) Zauważyć przy tym należy, że nawet gdyby została ustanowioną służebność od ul (...), to w ocenie Sądu nie ułatwiałaby ona znacząco komunikacji w zakresie niezbędnym do załatwiania codziennych potrzeb życiowych. Na ul. (...) mieszczą się bowiem niemal wyłącznie lokale handlowe, wśród których brak jednak np. sklepów spożywczych. Także załatwienia innych spraw wymaga przemieszczenia się w inne części miasta. Przejście przez ul. (...) wydłuży zatem de facto czas przejścia do drogi publicznej co najwyżej zaledwie o kilka minut. Podkreślić jeszcze należy, że wnioskodawczym J. J. oświadczyła (k. 116), że mieszka na ul. (...), a zatem stosunkowo rzadko korzystać będzie ze służebności.

W ocenie Sądu bezzasadne są twierdzenia pełnomocnika wnioskodawczyń, jakoby odmowa przez uczestników zgody na ustanowienie służebności na działce nr (...) stanowiła zachowanie niezgodne z zasadami współżycia społecznego (v. k. 243). Bezsporne było, że strony łączyły relacje rodzinne, wzajemne zaufanie, jednak z powyżej powołanych względów nie można zdaniem Sądu odmówić uczestnikom prawa do ochrony ich prawa własności. Fakt, że przed budową domu uczestników właściciele sąsiadujących działek ustalili w drodze nieformalnego porozumienia, że lokale wnioskodawczyń zachowają bezpośredni dostęp do ul.. G., nie może przekreślać prawa właścicieli działki nr (...) do samodzielnego, z wyłączeniem innych osób, prawa do korzystania z ich własności. Skoro zaś w lokalu wnioskodawczym D. G. zaczęła być prowadzona działalność gospodarcza i z przejścia w domu uczestników korzystały różne osoby trzecie, to zrozumiały jest sprzeciw uczestników na dalsze korzystanie z przejścia przez ich dom do ul. (...) przez właścicieli lokali w budynku nr 40a. Wnioskodawczynie (ich poprzednicy prawni) nie zadbali, by przejście przez działkę nr (...) zostało prawnie zagwarantowane, a powinni - jak każdy rozsądnie działający właściciel nieruchomości - liczyć się z tym, że uprawienie do przejścia opiera się tylko na dobrej woli uczestników, która - co oczywiste - mogła ulec zmianie.

Trzeba też mieć na względzie, że jak wynika z niekwestionowanych zeznań uczestniczki (k. 266), zgoda uczestników na przejście przez budynek na działce nr (...) wynikała z faktu, że nie było innego dostępu do drogi publicznej; w dacie budowy budynku uczestników nie było dostępu do drogi publicznej przez ul. (...).

Należy mieć ponadto na względzie, że ocena dopuszczalności ustanowienia służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość wymaga rozstrzygnięcia, czyje prawo własności podlega silniejszej ochronie, skoro wykonywanie jednego z nich ma byc ograniczone. Porównanie to wypada na korzyść właściciela nieruchomości sąsiedniej. P. jest chronione konstytucyjnie. (v. SN 19.9.1998r., III CKN 609/97)

Sąd miał również na względzie, że wynagrodzenie za ustanowienie służebnościna działce nr (...) jest znacząco niższe niż na działce (...). (odpowiednio 1279 zł - 13 44 zł). Odnosząc się jeszcze do kwestii wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej, to Sąd zważył, że należy się ono właścicielowi choćby nie poniósł żadnej szkody-Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej powinno stanowić świadczenie ekwiwalentne, pełni więc funkcję ceny i ma charakter obligacji realnej, obowiązek bowiefl ¹ jego uiszczenia wynika ze stosunku prawnorzeczowego, jakim jest ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Ustalając wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej Sąd oparł się na opinii biegłego rzeczoznawcy J. T. sporządzonej k. 233-239. Podkreślić należy, że powyższej opinii żaden z uczestników nie kwestionował. Także w ocenie Sądu opinia biegłego nie budzi wątpliwości. Została sporządzona w oparciu o najwyższą wiedzę wieloletniego biegłego rzeczoznawcy, doskonale zorientowanego w lokalnym rynku nieruchomości oraz należycie uzasadniona. Obliczone przez biegłego wynagrodzenie uwzględnia zdaniem Sądu stopień uciążliwości znoszenia istnienia służebności i ograniczeń w dysponowaniu przedmiotem własności; uwzględnia również wartość rynkową nieruchomości i uwzględnia spodziewane korzyści z uszczuplenia prawa właściciela działki.

Zeznania J. R. i M. S. (k. 116-117) dotyczą w zasadzie okoliczności bezspornych, tj. sposobu korzystania z przejścia przez wnioskodawczynie do czerwca 2010r. i niczego istotnego dla rozstrzygnięcia sprawy nie wniosły.Opinia techniczna K. E. (k. 84) stanowi dokument prywatny, który dowodzi tylko tego, że osoba pod nim podpisana sporządziła ten dokument. Nie jest natomiast wiarygodnym bezstronnym dowodem w postępowaniu cywilnym.

Z tych wszystkich względów zdaniem Sądu nie budzi wątpliwości, że przeprowadzenie drogi koniecznej wg projektu biegłego K. P. oznaczonego kolorem niebieskim jest optymalnym rozwiązaniem dla zapewnienia dla nieruchomości wnioskodawczyń odpowiedniego dostępu do drogi publicznej i dlatego Sąd orzekł jak w pkt I sentencji na podstawie art. 145 kc. O kosztach sądowych Sąd orzekł na podstawie art. 520§2 kpc.

Apelację od orzeczeniawywiedli wnioskodawcy poprzez pełnomocnika. Zaskarżyli orzeczenie w całości. Zarzucili szereg naruszeń o charakterze materialnoprawnym i procesowym. Na czoło wysunęli zarzuty dotyczące wyboru złej normy prawnej - naruszenie art. 145 § 1,2 i3 kc wskutek błędnego zastosowania, na skutek pominięcia, że utrata dostępu do drogi publicznej nastąpiła w następstwie podziału nieruchomości, co zgodnie z § 2 nakazywało poszukiwać służebności poprzez nieruchomość tworzącą uprzednio jedną całość gospodarczą, oraz, że takie rozwiązanie (poprzez klatkę schodową i korytarz) nie stanowi nadmiernego obciążenia własności uczestników. W ramach tego generalnego zarzutu wywodzili również, że drugi wariant drogi koniecznej do ul. (...) był wykluczany zgodnie przez wszystkich zainteresowanych przez ponad 20 lat, a doszukiwanie się potencjalnego konfliktu jaki miałby powstać przy korzystaniu z wariantu pierwszego (poprzez klatkę schodowa) było nieuprawnione (brak było wystarczających przesłanek do zakładania takiej sytuacji). Zarzuty procesowe – dotyczyły błędu w ustaleniach faktycznych – art. 233 § 1 kpc,, art. 229 kpc i art. 230 kpc. Chodziło w nich głównie o to, że ul. (...), odmiennie niż to przyjął Sad I instancji, nie jest głównym, bądź przynajmniej równorzędnym ciągiem komunikacyjnym dla budynków mających bezpośredni dostęp do ul. (...) lub ul. (...)., a przeciwnie ma charakter pomocniczy, z którego korzystanie sprowadza się do sporadycznych sytuacji i uzależnione jest od warunków pogodowych, pory roku i okoliczności generalnie zmiennych, nieprzewidywalnych(zły stan techniczny wykluczający korzystanie przez cały rok, zwłaszcza schorowanej wnioskodawczyni – B. J.).

Uczestnicy poprzez pełnomocnika wnieśli o oddalenie apelacji. Odwołali się do korzystnej dla nich argumentacji przytoczonej przez Sąd I instancji.

Sąd Okręgowy w Ostrołęce zważył, co następuje:

Apelacja była uzasadniona i spowodowała zasadniczą zmianę rozstrzygnięcia poprzez ustanowienie służebności w wariancie pierwszym, oznaczonym w opinii biegłego sądowego z zakresu geodezjiKrzysztofa P. kolorem żółtym, na nieruchomości stanowiącejdziałkę o nr (...), czyli w obrębie budynku uczestników, poprzez specjalnie przystosowanąklatkę schodową i korytarz, za bezspornym wynagrodzeniem w kwocie 13 440 zł.

Kluczowe znaczenie miały zarzuty materialnoprawne. Ich uwzględnienie czyniło zbędnym pochylanie się na zarzutami procesowymi, które powołane zostały jedynie pomocniczo i nie mogły stanowić skutecznego i samodzielnego źródła zaskarżenia. Rozważania należało rozpocząć od podkreślenia, że wszystkie okoliczności faktyczne o znaczeniu zasadniczym okazały się niesporne, co pozwalało na skupienie się na błędach w subsumpcji, czyli wadliwym połączeniu stanu faktycznego z przepisem prawnym i wadliwym określeniu skutków prawnych wynikających z tego konkretnego przepisu. I tak bezsporne, a w konsekwencji możliwe do przyjęcia za podstawę rozstrzygnięcia było: ustalenie, że nieruchomości wnioskodawców nie mają dostępu do drogi publicznej że nieruchomości wnioskodawców i uczestników tworzyły kiedyś jedną całość – w znaczeniu prawnym i gospodarczym, a ustanowienie służebności stało się następstwem czynności prawnej – zniesienia współwłasności, że podczas zawierania umowy zniesienia współwłasności w 1991r. poczynione zostało ustalenie, następnie potwierdzone podczas wznoszenia budynku posadowionego na działce uczestników, że właściciele lokali zachowają przejście do ul. (...) po działce oznaczonej obecnie nr ewid. (...), a konkretnie poprzez klatkę schodową i korytarz specjalnie zaprojektowane i urządzone dla potrzeb tego porozumienia, że taki stan zgodnego użytkowania istniał przez ponad 20 lat, że przyczyną konfliktu – jedyna ujawnioną, ale realną i doniosłą - było rozpoczęcie wykorzystywania lokali na cele inne niż mieszkalne – przez okres niespełna dwóch lat(na piętrze miał swoją siedzibę lokalny oddział związku wędkarskiego, a w piwnicy mieścił się składzik produktów wędkarskich). Takie podłoże konfliktu, w sposób niebudzący wątpliwości, zostało potwierdzone podczas rozprawy apelacyjnej w oświadczeniu M. C.. Wyjaśniła ona także, że bardzo długo istniała szansa porozumienia, która w wyobrażeniach uczestników miała polegać na udostepnieniu przejścia jak dawniej, ale jedynie dla celów mieszkalnych, przy zapewnieniu, że wnioskodawcy nie będą prowadzić żadnej działalności gospodarczej, a dzięki temu odpadnie obawa, że z klatki – korytarza korzystać będą, w bliżej nieokreślonej liczbie, osoby postronne (klientela). Propozycja ta upadła wraz z nasilaniem się konfliktu i kolejnymi fazami postepowania.

Jak więc widać arbitralna rola Sądu sprowadzona została do rozstrzygnięcia jaką normę prawną zastosować, której dyspozycji z art. 145 kc – odpowiada taki stan faktyczny. Na etapie apelacyjnym nie chodziło też o wykładnie norm zawartych w tym przepisie, gdyż Sąd I instancji dokonał jej w sposób zasadniczo poprawny, bardzo drobiazgowo, kazuistycznie, z powołaniem na liczne orzecznictwo i poglądy doktryny. Istoty rozstrzygnięcia należało upatrywać więc w odpowiedzi na pytanie – skoro mieliśmy do czynienia z sytuacją, że potrzeba ustanowienia służebności była wynikiem czynności prawnej, to czy możliwe było poprowadzenie drogi przez grunty będące przedmiotem tej czynności – art. 145 § 2 kpc zd. 2. Dopiero wykluczenie takiej możliwości w sposób jednoznaczny i kategoryczny, otwierało w ogóle potrzebę rozważania innych wariantów.

Nie można zgodzić się z poglądem Sądu I instancji, że wariant pierwszy służebności byłby nadmiernie uciążliwy dla wnioskodawców.Takiego wniosku nie można było wyprowadzić, z porównania, który z wariantów byłby uciążliwy mniej, gdyż taka metoda musiała nieuchronnie doprowadzić do błędnej subsumpcji. Na art. 145 § 2 kpc zd. 2należało patrzeć samodzielnie, jak na normę wiodącą. Art. 145 § 3 kc ma bowiem charakter klauzuli generalnej, która rozstrzyga poprzez pryzmat interesu społeczno – gospodarczego warianty rysujące się na jednakowej płaszczyźnie. W okolicznościach sprawy taka sytuacja nie zachodziła.

Budzi sprzeciw tez, że nie ma obecnie żadnego większego znaczenia porozumienie z lat 90 – tych. Zdaniem Sądu Okręgowego w Ostrołęce jest wręcz przeciwnie. Odgrywa ono rolę kluczową. Skoro same strony, a przez to ich następcy prawni znający treść uzgodnienia i je respektujący, w sumie przez ponad 20 lat, stworzyli standardy i normy określonych zachowań, mogących być uznawanymi za racjonalne i przyzwoite, to poprzez ich pryzmat, a nie innych abstrakcyjnych norm, należy oceniać dotkliwość ingerencji we własność i uciążliwość. Była to sytuacja i przewidywalna, i akceptowalna. Nie może być tak, że uczestnicy, których poprzednicy ewidentnie skorzystali na zniesieniu współwłasności, i których budynek musiał spełnić określone wymogi konstrukcyjne, by w ogóle udzielono pozwolenia na jego wzniesienie, bez konsekwencji tamto porozumienie zerwali. Naruszone zostałyby elementarne zasady przyzwoitości. Powstałaby sytuacja stanowiąca ewenement na całej ulicy, gdzie jak wynika z niezaprzeczonych wyjaśnień uczestników (art. 230 kpc), tylko w tym jednym przypadku, właściciel (współwłaściciel) nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym bądź użytkowym, czy też właściciel lokalu, z którym związany jest udział w nieruchomości gruntowej – nie miałby zapewnionego wyjścia na tę ulicę. Nie po to przecież wznoszony był budynek oznaczony nr (...), by jego mieszkańcy musieli poszukiwać wyjśćpokątnych. Wariant drugi nie był nigdy brany pod uwagę ani w 1984r, gdy wyodrębniano lokale, ani w 1991., gdy dokonywano zniesienia współwłasności. Uczestnicy nie mogązapominać, że gdyby nie zgoda obecnie ubiegających się o służebność, bądź ich poprzedników, budynek o nr (...) a w ogóle by nie powstał. Zatem w takim kontekście należało rozważać pojęcie niemożności ustanowienia służebności z § 2 zd.2.

Służebność drogi koniecznej, ze względu na zakres, może ulegać ograniczeniom o charakterze przedmiotowym. Takim ograniczeniem było już zawężeniewniosku jedynie do służebności przechodu. Sąd w granicach tego wniosku, może dokonać dalszego zawężenia, chociażby poprzez wybór określonego wariantu i narzucenieilości bądź czasu, w którym będzie ona wykonywana. Ograniczenie nie może pójść jednak w kierunku podmiotowym i polegać na eliminacji z kręgu potencjalnych korzystających, określonej grupy osób, którzy wywodziliby swoje uprawnienia do korzystania z ograniczonego prawa rzeczowego od właściciela nieruchomości władnącej. Nie można było zatem w prosty sposób wykluczyć z grona faktycznych użytkowników przejścia, ewentualnych klientów korzystających z lokali wnioskodawców, gdyby zmieniły one status z mieszkalnego na gospodarczy, ani tym bardziej nie było żadnej prawnej możliwości, odebrania właścicielom lokali uprawnienia do rozpoczęcia działalności gospodarczej (przy założeniu spełnienia przesłanek czysto administracyjnych będących poza kognicją sądu cywilnego). Na problem uciążliwości polegającej na korzystaniu z przejścia przez osoby postronne można było jednak spojrzeć inaczej i uwzględnić go następująco.Skoro wnioskodawcy wymagają od uczestników respektowania zawartego przed laty porozumienia, to i uczestnicy na podobnych słusznościowych zasadach mają prawo oczekiwać, że także wnioskodawcy uhonorują pierwotne założenia, iż lokale mieć będą jedynie mieszkalny, a nie użytkowy charakter, czyli, że powstrzymają się przed prowadzeniem jakiejkolwiek działalności gospodarczej, która z natury rzeczy tworzyłaby zupełnie inny poziom uciążliwości. Na moment zamknięcia rozprawy przed Sądem I instancji taka działalność nie była prowadzona, a podobny stan istniał na moment zamknięcia rozprawy apelacyjnej. Materiał dowodowy pozwala na uznanie za wnioskodawcami, żeczasowa zmiana takiego stanu należy już do przeszłości i miała jedynie epizodyczny charakter.Pozwalało to na zaakcentowanie, że tak uchwycony stan faktyczny może mieć charakter trwały, iże nie ma podstaw do poczynionego przez Sąd I instancji założenia, że korzystanie z klatki przez rzeszę klientów sklepów bądź biur jest nieuniknione. Sąd apelacyjny bazował przy tym na kategorycznej i jednoznacznej deklaracji wnioskodawców, że nie planują rozpoczęcia takiej działalności, a służebność potrzebna jest im tylko jako mieszkańcom (świadczenia wyrażone na rozprawie apelacyjnej). Sąd świadomy jest, że takie oświadczenie nie ma skutków prawnych w kontekście art. 140 kc i art. 57 kc, ale może mieć znaczenie faktyczne. Złamanie tego zapewnienia nie powinno pozostać bez znaczenia. Stosowne jest więc jasne podkreślenie, że jeśli doszłoby do zmiany, której uczestnicy się obawiają, to powstałaby realna perspektywa domagania się korekty,z powołaniem na zaistnienie ważnej potrzeby w rozumieniu art. 291 kc. Nie ulegać powinno bowiem wątpliwości, że ograniczoność przechodu jedynie do mieszkańców, jest stanem jakościowo innym niż przechód przez bliżej nieokreśloną ilość klientów czy osób postronnych. W ten oto sposób Sąd II instancji, jak Sąd I instancji przyłożył podobną miarę uciążliwości do dwóch różnych sytuacji faktycznych, ale osadzając je jedynie w dyspozycji art. 145 § 2 kc zd. 2 – doszedł do całkowicie odmiennych wniosków.

Dla porządku już tylko można wspomnieć, że wynagrodzenie za służebność w wariacie pierwszym nie było oprotestowywane na żadnym etapie postepowania. Zasądzone więc zostało jako bezsporne, znajdujące wystarczające oparcie w opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego J. T..

Z tych wszystkich względów na podstawie art. 386 § 1 kpc orzeczono jak w pkt 1 postanowienia. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 kpc w zw. z art. 13 § 2 kpc (zważywszy na sporność postępowania w fazie apelacyjnej)oraz w zw. z § 8 pkt 3 w zw. z § 13 pkt 1 taksy adwokackiej – stosownie do ostatecznego wyniku sprawy.